กรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน

สำหรับเรื่องกรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน มีกล่าวถึงในประมวลแพ่งและพาณิชย์ หมวด 3 ว่าด้วยเรื่องกรรมสิทธิ์รวม ซึ่งอยู่ในมาตรา 1356-1366 ซึ่งมันก็คือการที่บุคคลหลายคนลงชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม ในที่ดินแปลงเดียวกัน

โดยแต่ละบุคคลย่อมมีส่วนในที่ดินเท่าๆกัน และมีสิทธิ์จัดการทรัพย์สินร่วมกัน ซึ่งแบ่งออกเป็นในเรื่องการจัดการธรรมดาและในเรื่องการจัดการอันเป็นสาระสำคัญซึ่งแต่ละวิธีที่เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมมีชื่ออยู่ในนี้ ก็จะมีการจัดการที่แตกต่างกันออกไป

เจ้าของกรรมสิทธิ์รวม ขายที่ดิน

เจ้าของกรรมสิทธิ์รวม จะไม่สามารถขายที่ดินทั้งแปลงนี้ได้ก็จะขายได้ในเฉพาะส่วนของตนเท่านั้น แต่ทั้งนี้หากในโฉนดที่ดินไม่ได้ระบุส่วนสัดชัดเจนว่าเป็นส่วนตรงไหนก็จะมีปัญหาตามมาอีกแน่นอน

เพื่อความชัดเจนเราจะต้อง แบ่งแยกหรือใส่ชื่อผู้ มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้เรียบร้อย ว่าใครได้รับที่ดินตรงแปลงไหนเท่าไหร่ ซึ่งต้องไปดำเนินการที่ที่ดินเพื่อความชัดเจนเราจะต้อง แบ่งแยกหรือใส่ชื่อผู้ มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้เรียบร้อย ว่าใครได้รับที่ดินตรงแปลงไหนเท่าไหร่ ซึ่งต้องไปดำเนินการ ที่สำนักงานที่ดิน

โดยการที่ หากเราจะ แบ่งโฉนดที่ดินออกเป็นส่วนๆ ของใครของมันก็จะต้องมีการไปตกลงกันให้ชัดเจนว่าของใครอยู่ตรงไหน ซึ่งผู้มีชื่อในกรรมสิทธิ์รวม ก็ต้องตกลงกันเอง

หมวด 3 กรรมสิทธิ์รวม (มาตรา 1356 – 1366)

กรรมสิทธิ์รวม..
มาตรา 1357ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากัน
มาตรา 1358ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมมีสิทธิจัดการทรัพย์สินรวมกัน
 ว.2 ในเรื่องจัดการตามธรรมดา ท่านว่าพึงตกลงโดยคะแนนข้างมากแห่งเจ้าของรวมแต่เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ อาจทำสิ่งใดสิ่งหนึ่งในทางจัดการตามธรรมดาได้ เว้นแต่ฝ่ายข้างมากได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น แต่เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ อาจทำการเพื่อรักษาทรัพย์สินได้เสมอ
 ว.3 ในเรื่องจัดการอันเป็นสาระสำคัญ ท่านว่าต้องตกลงกันโดยคะแนนข้างมากแห่งเจ้าของรวม และคะแนนข้างมากนั้นต้องมีส่วนไม่ต่ำกว่าครึ่งหนึ่งแห่งค่าทรัพย์สิน
 ว.4 การเปลี่ยนแปลงวัตถุที่ประสงค์นั้น ท่านว่าจะตกลงกันได้ก็แต่เมื่อเจ้าของรวมเห็นชอบทุกคน
 .
มาตรา 1359เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ อาจใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอก แต่ในการเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืนนั้น ท่านว่าต้องอยู่ในบังคับแห่งเงื่อนไขที่ระบุไว้ในมาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายนี้
มาตรา 1360เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้ แต่การใช้นั้นต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นๆ
 .
 ว.2 ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิได้ดอกผลตามส่วนของตนที่มีในทรัพย์สินนั้น
มาตรา 1361เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จะจำหน่ายส่วนของตน หรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้
 ว.2 แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน
 ว.3 ถ้าเจ้าของรวมคนใดจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันทรัพย์สินโดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน แต่ภายหลังเจ้าของรวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ผู้เดียวไซร้ ท่านว่านิติกรรมนั้นเป็นอันสมบูรณ์
 .
มาตรา 1362เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จำต้องช่วยเจ้าของรวมคนอื่นๆ ตามส่วนของตนในการออกค่าจัดการ ค่าภาษีอากร และค่ารักษา กับทั้งค่าใช้ทรัพย์สินรวมกันด้วย
มาตรา 1363เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้ เว้นแต่จะมีนิติกรรมขัดอยู่ หรือถ้าวัตถุที่ประสงค์ที่เป็นเจ้าของรวมกันนั้นมีลักษณะเป็นการถาวร ก็เรียกให้แบ่งไม่ได้
 ว.2 สิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินนั้น ท่านว่าจะตัดโดยนิติกรรมเกินคราวละสิบปีไม่ได้
 ว.3 ท่านว่าเจ้าของรวมจะเรียกให้แบ่งทรัพย์สินในเวลาที่ไม่เป็นโอกาสอันควรไม่ได้
 .
มาตรา 1364การแบ่งทรัพย์สินพึงกระทำโดยแบ่งทรัพย์สินนั้นเองระหว่างเจ้าของรวม หรือโดยขายทรัพย์สินแล้วเอาเงินที่ขายได้แบ่งกัน
 ว.2 ถ้าเจ้าของรวมไม่ตกลงกันว่าจะแบ่งทรัพย์สินอย่างไรไซร้ เมื่อเจ้าของรวมคนหนึ่งคนใดขอ ศาลอาจสั่งให้เอาทรัพย์สินนั้นออกแบ่ง ถ้าส่วนที่แบ่งให้ไม่เท่ากันไซร้ จะสั่งให้ทดแทนกันเป็นเงินก็ได้ ถ้าการแบ่งเช่นว่านี้ไม่อาจทำได้หรือจะเสียหายมากนักก็ดี ศาลจะสั่งให้ขายโดยประมูลราคากันระหว่างเจ้าของรวมหรือขายทอดตลาดก็ได้
 .
มาตรา 1365ถ้าเจ้าของรวมต้องรับผิดชอบร่วมกันต่อบุคคลภายนอกในหนี้อันเกี่ยวกับทรัพย์สินรวม หรือในหนี้ซึ่งได้ก่อขึ้นใหม่เพื่อชำระหนี้เดิมดั่งว่านั้นก็ดี ในเวลาแบ่งเจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จะเรียกให้เอาทรัพย์สินรวมนั้นชำระหนี้เสียก่อน หรือให้เอาเป็นประกันก็ได้
 ว.2 ถ้าเจ้าของรวมคนหนึ่งต้องรับผิดต่อเจ้าของรวมคนอื่นในหนี้ ซึ่งเกิดจากการเป็นเจ้าของรวม หรือในหนี้ซึ่งได้ก่อขึ้นใหม่เพื่อชำระหนี้เดิมดั่งว่านั้นก็ดี ในเวลาแบ่ง เจ้าของรวมผู้เป็นเจ้าหนี้จะเรียกให้เอาส่วนซึ่งจะได้แก่ลูกหนี้ของตนในทรัพย์สินรวมนั้นชำระหนี้เสียก่อน หรือให้เอาเป็นประกันก็ได้
 ว.3 สิทธิที่กล่าวมาข้างต้นนี้อาจใช้แก่ผู้รับโอน หรือผู้สืบกรรมสิทธิ์ในส่วนของเจ้าของรวมนั้น
 ว.4 ถ้าจำเป็นจะต้องขายทรัพย์สินรวมไซร้ ท่านให้นำบทบัญญัติมาตราก่อนมาใช้บังคับ
 .
มาตรา 1366เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ ต้องรับผิดตามส่วนของตนเช่นเดียวกับผู้ขายในทรัพย์สินซึ่งเจ้าของรวมคนอื่นๆ ได้รับไปในการแบ่ง

ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ก่อนซื้อที่ดิน

เรื่องกรรมสิทธิ์ เป็นเรื่องใหญ่ ดังนั้นก่อนที่จะทำการซื้อที่ดินควรจะตรวจสอบโฉนดที่ดิน หรือเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ให้ชัดเจนว่าเป็นเอกสารประเภทใด เป็นการใส่ชื่อแบบกรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน มีผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคนหรือมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เพียงคนเดียวหรือไม่อย่างไร เพื่อว่าจะได้ไม่มีปัญหากันตามมาในภายภาคหน้า จะบอกว่าการตามแก้ปัญหามันเหนื่อยนะ

บางครั้งอาจจะต้องมาฟ้องต่อศาลขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ ในส่วนของเราออกมา ซึ่งหากคู่กรณีไม่ยอมก็อาจจะต้องให้คู่กรณีของเรา ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม อยู่ด้วยซื้อทรัพย์นั้นและนำเงินมาให้เรา แต่หากยังไม่สำเร็จดูอีกจะต้องขายทรัพย์สินนั้นทอดตลาด เพื่อนำเงินมาแบ่งแก่เจ้าของกรรมสิทธิ์รวม ตามส่วนของแต่ละคนต่อไป

ปัญหาที่มักพบเจอในกรรมสิทธิ์รวมที่ดิน

เนื่องจากกรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน โดยปกติแล้วยังไม่ได้แบ่งว่าผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์คนใดได้รับส่วนแบ่งตรงไหนในที่ดิน เป็นที่ทราบกันว่าที่ดินใน 1 แปลง แต่ละทำเลย่อมมีมูลค่าแตกต่างกันออกไป ทุกคนก็อยากได้ส่วนที่ดีที่สุด

เมื่อถึงเวลาแบ่งแยกโฉนดหรือแบ่งแยกกรรมสิทธิ์กันออกมา จึงต้องพูดคุยกันอย่างชัดเจน ว่าใครจะได้ตรงส่วนไหนเท่าไหร่ แต่ในความเป็นจริง แต่ละคนไม่ค่อยยอมกัน

หรือบางกรณีเจ้าของคนใดคนหนึ่งในกรรมสิทธิ์รวม อาจจะมีความต้องการใช้เงินทองเป็นการเร่งด่วน และอาจจะต้องการขายที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์รวม แปลงนี้ออกไปซึ่งมันมีปัญหามากมาย เพราะจะมีคนนอกเข้ามาเกี่ยวข้อง และในการเซ็นสัญญาขายที่ดินเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่น จะต้องรับรู้อีกด้วย ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่าย

บางคนจึงไม่ค่อยจะถือกรรมสิทธิ์รวมกัน ปัญหามันเกิดมาอย่างที่เห็น เมื่อเวลาผ่านไปแต่ละคนก็มีความคิดเป็นของตนเอง และแตกต่างกันออกไป มันทำให้เกิดปัญหาขึ้นมาได้จึงต้องมาฟ้องร้องเป็นคดีต่อศาล เช่นอาจฟ้องขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ซึ่งก็ยุ่งยากเสียเวลา

ที่เจอบ่อย เรื่องกรรมสิทธิ์รวม

1. ถึงเวลาเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมไม่ยอมแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ กันให้เรียบร้อย

2. เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนใดคนหนึ่ง อ้างว่าเป็นของตัวเองทั้งหมด

3. เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนใดคนหนึ่งตายไป แล้วก็ยังไม่แบ่งแยกกัน

4. เนื่องจากเป็นกรรมสิทธิ์รวมยังไม่ได้แบ่งพื้นที่ในแปลงนั้น เมื่อมีการแบ่งจึงอาจมีการได้เปรียบเสียเปรียบเนื่องจากบางแปลงอาจติดหน้าทาง และบางแปลงอาจจะอยู่ด้านหลัง ถ้าแต่ละคนไม่ยอมกัน ปัญหาเกิดแน่นอน

5. มีปัญหาอื่นให้ปวดหัวอีกมากมาย เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ ซึ่งใส่ชื่อรวมกันอยู่

6. เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมบางคน ถูกฟ้องคดีและถูกยึดหรืออายัดทรัพย์ ซึ่งที่ดินแปลงนี้ถ้าถูกอายัดก็จะต้องถูกยึดหรืออายัดและขายทอดตลาดทั้งแปลง ทำให้เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นเดือดร้อนด้วย

ปรึกษาทนาย

 

 

บทความ: รวมทั้งหมดคดีอาญาคดีแพ่งศาลเป็นจำเลยกฎหมายทั่วไป

บทความเกี่ยวข้อง